AFINAL, QUAIS SÃO AS REGRAS PARA A LOCAÇÃO DE IMÓVEIS POR TEMPORADA?

AFINAL, QUAIS SÃO AS REGRAS PARA A LOCAÇÃO DE IMÓVEIS POR TEMPORADA?

CONHECENDO AS REGRAS PARA LOCAÇÃO POR TEMPORADA

A Lei Nº 8.245/91 (conhecida como Lei do Inquilinato) rege tanto as normas dos aluguéis tradicionais como os de temporada. Porém, em 2009, a Lei Nº 12.112 aperfeiçoou algumas regras e procedimentos, além de ter estipulado outras diretrizes. Vejamos o que essas legislações revelam sobre as orientações para a locação de imóveis por temporada.

CONTRATO

Alguns proprietários dispensam o contrato por causa da breve duração da locação do imóvel. Contudo, esse documento precisa ser feito não importando o tempo de ocupação, pois é uma proteção tanto para o locador quanto para o locatário. Mas que informações incluir no contrato? São elas:

· identificação das partes;

· descrição do imóvel;

· endereço e número de matrícula no cartório de registro de imóveis;

· forma e condições para a quitação da locação;

· valor do aluguel;

· período de ocupação da residência;

· multas relativas a atraso, inadimplência ou depredação do imóvel;

· inventário ou laudo de inspeção com listagem dos equipamentos e das mobílias;

· quantidade de pessoas permitida durante a locação.

É essencial colher as assinaturas das partes e registrar o documento em cartório. Com isso, o contrato adquire mais credibilidade perante a lei.

MULTA

As multas visam proteger as partes do contrato de locação por temporada. Uma delas é aplicada diante do rompimento ou da rescisão antecipada da vigência contratual. Além da já citada Lei do Inquilinato, o artigo 35 do Código de Defesa do Consumidor (CDC) também exige uma reparação financeira para essa quebra no acordo.

Quando a rescisão parte do proprietário, normalmente, o locatário recebe uma indenização estipulada no contrato. Por outro lado, na hipótese de rompimento vindo do locatário, o dono do imóvel cobrará um valor proporcional ao período que resta para o fim do documento contratual.

Outra multa legal é por atraso no pagamento. Nesse caso, são aplicados juros e correções sobre a quantia em débito. Há ainda a penalidade por descumprimento de cláusulas do contrato, como a falta de zelo pela conservação do imóvel. Essa multa também é estipulada no documento contratual.

DOCUMENTAÇÃO

Não existe uma regra específica indicando quais documentos o locatário precisa apresentar para o dono do imóvel. Entretanto, a maioria dos contratos exigem uma documentação básica para tornar essa relação comercial mais segura. Nesse sentido, torna-se relevante solicitar:

· carteira de identidade (RG);

· cadastro de pessoa física (CPF);

· comprovante de renda;

· comprovante de residência.

Outros documentos podem ser pedidos de acordo com as circunstâncias. Por exemplo, quando o proprietário solicita uma listagem com os nomes das pessoas que ocuparão o imóvel, pode pedir também os documentos de cada uma delas. Uma segunda situação é quando uma garantia locatícia é escolhida, tornando necessária a apresentação de alguns documentos específicos.

VISTORIA

Recorrendo novamente à Lei do Inquilinato, no artigo 22, encontramos uma precaução importante para essa relação contratual: o laudo de vistoria. O motivo desse documento, que deve ter uma descrição minuciosa das condições internas e externas, é mostrar que o imóvel foi alugado pelo locador em bom estado.

Em contrapartida, o artigo 23 mostra a responsabilidade do locatário, que é tratar o imóvel com esmero e usá-lo apenas para o fim indicado no contrato. Além disso, é preciso devolver a residência no estado original. Sendo assim, o laudo de vistoria ampara ambas as partes do contrato.

GARANTIAS

É permitida a exigência de garantias na locação de imóveis por temporada. Porém, o período desse tipo de proteção contra a inadimplência não pode exceder o da vigência do contrato. Como o período de estadia é curto, muitos proprietários optam pela caução ou nem solicitam uma garantia. Porém, as opções de garantias encontradas são as seguintes:

· seguro-fiança – contratação de uma apólice tendo o locado como beneficiário. O prêmio desse seguro, em geral, é três vezes o valor do aluguel;

· fiador – uma terceira pessoa que se compromete a pagar a quantia da locação caso o locatário não cumpra com esse compromisso;

· caução – esse valor em dinheiro pode ser depositado na conta do proprietário. Normalmente, equivale à soma de três meses de aluguel. Se não for preciso utilizá-lo, o dono do imóvel ressarce esse valor ao locatário.

· título de capitalização – nesse caso, cria-se um fundo de investimentos. Na hipótese de inadimplência, as cotas do locatário são entregues ao locador. Por outro lado, se o pagamento for feito corretamente, o inquilino recebe o valor integral do título com as devidas correções monetárias.

PROIBIÇÕES

Um dos principais questionamentos atuais é: os condomínios podem proibir a locação por temporada? Segundo a lei do inquilinato, a resposta é não! Porém, com o aumento na utilização das plataformas digitais para aluguel, muitos proprietários, além de anunciar os imóveis, contratam serviços de hospedagem como, lavanderia, limpeza e reformas.

Em vista disso, alguns condomínios entendem que o imóvel deixa de atender a sua finalidade primária e passa a se categorizar como uma atividade comercial - algo proibido por muitas convenções condominiais.

Esse impasse está sendo resolvido pelo Supremo Tribunal Federal. Enquanto isso, muitos condomínios estão aplicando o princípio da razoabilidade. Como assim? Em vez de proibir, adotam-se regras para manter a paz e a boa convivência entre hospedes temporários e moradores.

ENTENDENDO A DIFERENÇA ENTRE LOCAÇÃO POR TEMPORADA E HOSPEDAGEM

Os termos locação por temporada e hospedagem parecem ter o mesmo significado, mas são negócios distintos. Segundo a Lei do Inquilinato, no artigo 48, a locação por temporada é realizada tanto por pessoas físicas quanto jurídicas. O objetivo é transferir a posse do imóvel para outra pessoa por, no máximo, 90 dias. Esse tipo de contrato pode ter a intermediação de um prestador de serviços, como um corretor de imóveis ou uma imobiliária.

Por outro lado, a hospedagem se enquadra nos artigos 23 e 24 da Lei Nº 11.771/2008. De acordo com essa legislação, esses serviços são oferecidos por empresas do ramo hoteleiro (hotéis, resorts, flats etc.) mediante o registro de um alvará de funcionamento emitido por um órgão competente. Além disso, é necessário ter um cadastro nos órgãos reguladores, como o Ministério do Turismo, e emitir notas fiscais para os locatários.

Podemos afirmar que o mercado de aluguel por temporada tem muito para crescer nos próximos anos. Cabe aos proprietários aproveitarem essa oportunidade e disponibilizar seus imóveis para locação. Os resultados serão bons lucros e ótimas experiências de negócios.

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